물류 용어집 물류신문 ‘물류산업 부의 지도’ 첫 번째 땅 위의 자본 :
'물류센터'

급격한 변화 거듭하며 산업과 자본의 교차로 역할 맡아

(출처: 물류신문)

물류센터는 2010년대 들어 가장 급격한 부의 변화를 거듭한 ‘물류’ 중 하나다. 과거 물류센터는 단순히 물건을 쌓아놓는 창고에 불과했고 2000년대까지만 해도 생산공장의 부속 건물로 취급하는 경우가 흔했다.

물류센터는 얼마나 많은 재화를 보관하느냐를 목표로 삼았고, 이 때문에 토지이용 계획상 ‘준공업지역’에 밀집했으며 투자자는 대부분 제조기업이나 물류기업, 그 중에서도 운송사들이었다.

그러나 2010년대 들어 이커머스 시장의 폭발적 성장으로 물류센터는 더 많은 재화를 보관하느냐 대신 △얼마나 더 많은 재화를 빠르고 효율적으로 입출고 시킬 수 있는지, △콜드체인과 같은 고부가가치 상품을 취급할 수 있는지, △어떤 지역, 어떤 시장을 타겟으로 설정해 운영할 수 있는지가 중요해졌다.

이러한 흐름에 따라 물류센터는 부동산 자산이자 고부가가치를 창출할 수 있는 수단으로 재평가를 받게 됐다. 물론 과거에도 물류센터 수요에 따른 시장이 존재했으나 대개 특정 기업이 자신이 사용할 물류센터를 직접 짓거나, 물류센터 소유자들이 물류기업들을 대상으로 임대, 매매하는 그들만의 시장이었다.

그러나 지금은 물류센터 시장에 대형 자산운용사와 연기금이 진입했으며, ‘리츠(REITs)’ 상품으로써 거래가 이루어지고 있다. 뿐만 아니라 지속적인 물류 수요와 함께 안정적인 현금 유동성을 확보할 수 있는 ‘자본’으로서의 역할이 부여됐다. 즉, 흐름을 담보로 한 부동산이 된 것이다.

(출처: 물류신문)

물류센터 벨트의 출현-제2의 강남이라는 이천·오산·김포

국내 물류산업의 핵심 벨트로는 수도권 남부지역인 이천, 오산, 용인과 서부지역인 김포, 인천, 시흥으로 나뉜다.

핵심 벨트로 지목된 지역들의 특징은 ‘고속도로와의 인접성’이다. 물류센터의 가치는 아파트처럼 학군이나 조망이 아니라 ‘IC와의 거리’가 평가 기준이 된다. 서울에서 1시간 이내 접근 가능 지역은 이미 토지 매입가가 5년 사이 두 배 이상 상승했다. 개발업자들은 말한다.

“물류센터의 주소가 아니라, 도착시간이 가치를 결정합니다.” 이 말은 곧 물류센터 투자가 단순한 부동산 개발이 아니라, ‘시간 인프라’에 대한 투자라는 것을 뜻한다.

물류센터 수익의 본질-“임대가 아니라 운영이다”

물류센터 투자라고 하면 흔히 ‘임대사업’을 떠올리지만, 실제 수익 구조는 훨씬 복합적이다. 기본 수익은 임대료(평균 연 6~8%)지만, 운영사가 직접 참여하면 ‘운영 마진’이 붙는다. 자동화 시스템, 피킹 로봇, 냉동·냉장 등 부가 시설 운영으로 연 2~4% 추가 수익이 발생한다. 이른바 ‘운영형 물류센터’의 시대다. 부동산에서 서비스로, ‘건물’에서 ‘프로세스’로 초점이 이동한 것이다. 한 센터 운영사는 이렇게 말한다.

“요즘 물류센터의 가치는 벽이 아니라 시스템입니다. 데이터 흐름을 얼마나 잘 제어하느냐가 수익률을 바꿉니다.”

(출처: 물류신문)

ESG 시대의 물류센터-“지속가능성이 자산이 된다”

최근 들어 물류센터의 새로운 경쟁력은 ‘ESG’다. 탄소배출을 줄이고, 재생에너지를 도입한 센터일수록 글로벌 기업의 납품처로 인정받는다.

태양광 패널, 지열 냉난방, 재활용 포장 시스템, 전기차 충전소 설치 여부 등이 평가 기준이 된다. ESG 인증을 획득한 센터는 일반 센터 대비 평균 임대료가 7~10% 높다. 정부의 탄소감축 정책, 다국적 기업의 공급망 규제(Scope 3)가 이 프리미엄을 강화하고 있다. 물론 그만큼 투자비도 늘어날 수밖에 없다는 조건이 따르지만 많은 이들이 찾고 있는 것은 분명한 사실이다.

이제 투자자들은 도면만큼 에너지 데이터를 중요하게 살펴본다. 물류센터는 ‘창고’가 아니라 ‘탄소 데이터 플랫폼’으로 진화 중이다. 물류센터는 단기 수익을 추구하는 자산이 아니다.

경제가 흔들릴 때도, 물류는 끊기지 않는다. 상품이 움직이는 한, 센터는 ‘숨 쉬는 건물’로 존재한다.

한 경제 전문가는 “물류센터는 단순한 수익원이 아니라 산업의 기반이자, 장기적으로 사회의 혈관을 지탱하는 인프라다. 그렇기에 이 자산은 안정적이지만, 동시에 사회적 책임이 묻어 있는 투자이기도 하다”고 말했다.